住み替えの順番

住宅ローンが残っていて、手元の資金が厚くないなら売り先行が基本になります。売却額が確定してから次を探すほうが、計算が狂いません。

一方、学区や入居時期のように動かせない条件があり、資金にも余裕があるなら買い先行を選ぶ理由が出てきます。条件に合う家が年に数件しか出ない地域では、 出たときに動けるかどうかで結果が変わります。

判断が割れるのは、その中間にいる場合です。そのときは、次の章の仕組みでどこまで橋渡しできるかを見ます。

住み替えでは、売る側の特例と、買う側の住宅ローン控除が同時に関係してきます。 ここに落とし穴があります。

今の家を売って利益が出た場合、居住用財産の3,000万円特別控除や、課税を先送りする買換えの特例が使えることがあります。ところが、これらを使うと、 新しく買った家の住宅ローン控除が使えなくなる場合があります。売った年と、その前後の一定の期間が対象になります。

どちらが得かは、売却益の大きさ、借入額、返済期間で入れ替わります。 先に控除を使ってしまってから、もう一方のほうが大きかったと分かっても戻せません。 売買の前に、両方を並べて計算しておく必要があります。

逆に、売って損が出た場合にも、その損を他の所得と相殺できる特例があります。 利益が出たときの話だけでなく、損が出たときの制度も確認しておく価値があります。