相続
相続した家をどうするか
実家や土地を相続したときに、何を、どの順番で決めるのか。期限のある手続きから順に整理しました。制度の説明です。
01
流れ
決める順番
01
誰が相続人かを確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて集めて、相続人が誰かを確定させます。遺言があるかどうかも先に確認します。
面識のない相続人が出てくることがあります。ここを飛ばすと、あとの手続きがすべてやり直しになります。
02
分け方を決める
相続人全員で話し合い、遺産分割協議書にまとめます。分け方は現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つです。
とりあえず共有にしておく、が一番あとで困ります。次の章で理由を書いています。
03
相続登記をする
不動産の名義を相続人に移します。2024年4月1日から義務になりました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
施行前に相続した分も対象です。すぐに分け方が決まらない場合は、相続人であることだけを先に届け出る「相続人申告登記」という簡易な方法があります。
04
どうするかを決める
住む・貸す・売る・そのまま持つ。どれにも費用と手間がかかります。使わない家を持ち続ける場合の負担は、次の章にまとめています。
02
分け方
4つの分け方と、共有の落とし穴
現物分割
家は長男、預金は次男、というように現物のまま分ける
不動産の価値が偏りやすい
代償分割
1人が家を取得し、他の相続人にその分のお金を払う
取得する人にまとまった現金が要る
換価分割
売って、現金を分ける
全員が納得しやすいが、家は手放すことになる
共有
全員の共有名義にする
売却・賃貸・修繕に全員の同意が要る
共有にすると、あとで動かせなくなります
話がまとまらないとき、とりあえず全員の共有名義にしておく、という選択がよく取られます。 その場は収まりますが、問題を先送りにしているだけです。
売るには全員の同意が要ります。貸すのも、大きな修繕をするのも同じです。 一人でも連絡がつかない、あるいは反対する人がいれば、その家は動かせません。
さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がその人の相続人に移ります。 三人の共有が、次の代で七人、その次で十数人になることがあります。 そうなると、全員の同意を取ること自体が現実的でなくなります。
03
持ち続ける費用
空き家のまま置いておくと
使っていなくても、固定資産税と都市計画税はかかり続けます。 草木の手入れ、通風、郵便物の確認といった管理も必要です。遠方だと交通費も積み上がります。
見落とされやすいのが、税金が上がる場合があることです。 住宅が建っている土地には、固定資産税を大きく減らす特例があります （200平方メートルまでの部分は評価額の6分の1）。
しかし、管理されないまま放置され、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として 勧告を受けると、この特例が外れます。税額が数倍になることがあります。建物を壊して更地にした場合も、同じく特例は外れます。
持ち続けるか手放すかは、気持ちの問題でもあります。 ただ、判断を先延ばしにしているあいだも費用は出ていきます。 いつまでに決めるかだけは、先に決めておくほうが選択肢が残ります。
04
税金
売るときに使える特例
相続した不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。 ただし相続には、負担を軽くする仕組みがいくつか用意されています。 どれも要件が細かく、期限があります。
相続空き家の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の要件を満たすと利益から3,000万円を差し引けます。建築時期（昭和56年5月31日以前）、区分所有建物でないこと、売却までの使い方など、主な要件がいくつもあります。相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることも条件です。
取得費加算の特例
相続税を納めた場合、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。そのぶん利益が小さくなり、税額が下がります。
相続税の基礎控除
そもそも相続税がかかるかどうかの目安です。3,000万円に、600万円 × 法定相続人の数を足した額までは相続税がかかりません。
ここに書いたのは主な要件だけです。特例は併用できないものがあり、適用期限も改正で動きます。 使えるかどうかは、必ず税務署か税理士にご確認ください。
このページは一般的な制度の説明です。個別のご事情に対する助言ではありません。税額や手数料は物件・時期・契約内容によって変わり、制度自体も改正されます。実際のご判断の前に、税務署・税理士・司法書士など、その分野の専門家にご確認ください。
最終更新：2026年9月26日
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売ることを決めたら
分け方が決まり、相続登記が済んだら、あとは通常の売却と同じ流れになります。
家を売るときの流れと費用BANSOU ESTATE は宅地建物取引業の免許を取得していません。免許を取得するまで、物件の売買・賃貸・管理の媒介および代理は行いません。2027年の開業を目指して準備を進めています。